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刍议新时期房地产行业融资策略

时间:2024-04-05 11:30:01 来源:网友投稿

阚玉婉琪

摘 要:在城市化发展背景下,房地产行业得到迅速发展。房地产行业具有项目投资周期长、资金投入大的特点,现阶段,国家提出住房不炒,从通过对房地产金融、融资、货币供给等方向对地产项目及房企进行调控,房地产企业融资渠道日益变窄,房企融资艰难。本文主要对新时期房地产行业的融资策略进行分析,旨在进一步提升房地产的投融资能力,为行业及企业持续发展提供动力支持。

关键词:新时期;房地产行业;融资;策略

随着房地产行业的过快及过热发展,我国政府对房地产市场加大了监管及调控力度,从而进一步促进房地产行业投融资的规范化和可持续发展性。目前,房地产融资渠道面临日益收紧、成本不断升高的压力,不利于房地产企业的持续发展。基于此,要结合新时期经济发展及行业监管特点,优化房地产行业融资策略,拓展融资渠道,为房地产行业的健康稳定发展奠定基础。

一、新时期房地产投融资现状

(一)融资渠道有限

1.近年来,房地产融资渠道逐渐回归到银行表内贷款,信托贷款受到余额管理,且成本极高增信要求严格。房企绝大多数仅能采取项目开发贷款或开具商业承兑汇票进行融资。2020年年底,国务院提出“三条红线”政策要求,跟踪评估重点房企的资金监测和融资管理規定执行情况的同时,下一步将不断完善规则,稳步扩大适用范围,增强房企融资管理的市场化、规则化、透明化。2021年初,央行、银保监会发布执行《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行的房地产贷款比例、个人住房贷款比例进行分档管理,从供给端控制流向房地产市场的资金,导致银行对房地产行业的信贷额度更加收紧。

(二)融资条件严格

房地产项目开发贷款需满足“四、三、二”条件,要求贷款及销售回款资金封闭运行,对项目区位、业态要求较高,商业项目办理开发贷比较难。

(三)融资成本较高

房地产融资成本相对其他行业较高,目前,商业银行项目贷款利率通常6%-8%;信托公司项目贷款一般不低于9.0%,且众多信托公司无房地产开发贷款额度;保险资金项目贷款成本一般8%-9%,且目前保险机构对云南项目投资偏好性较差。鉴于房地产行业特殊性,建议建投集团考虑给予房地产企业差异化融资成本审批。

二、新时期房地产融资主要形式

(1)银行贷款,主要由国内商业银行、政策性银行提供贷款。房地产企业获得贷款之后,主要应用于房地产开发、建设。银行贷款形式较为安全,且利息较其他非标准化融资产品相对低,是房地产投融资的首要选择。(2)上市融资,房地产企业利用发行企业股票募集资金。主要是把企业的资本进行等额划分,经过证监部门审批后,上市流通。该种融资方式募集资金规模大,不存在还款压力,仅需向股东进行定期分红。【2】一般情况下,规模较大的房地产企业较为适用这种方式进行融资,为企业发展、项目开发提供充足资金。但是该种方式流程复杂、周期长,中小企业难以上市等。(3)债券融资,是一种直接融资方式,由企业自行发行,自主规定发行期限,并到期支付利息,发行量较大,风险较低。(4)信托基金,通过信托或基金公司,使用房地产开发项目作为标的,向合格投资人募集资金。(5)其他供应链融资,包含开具商业或银行承兑汇票、融资租赁及商业保理等。

三、新时期房地产融资策略研究

(一)研究探索房地产金融产品

新时期,资金市场持续发展变化,房地产企业要迎合市场发展形势,创新投融资渠道,开发新的房地产金融产品,可以改变房地产投融资渠道单一的局面,实现多元化发展。【3】同时要注意,对金融产品进行慎重选择,对其潜在风险进行科学评估,帮助房地产企业有效规避投融资风险。房地产金融产品的开发和推行,可以推动住房贷款、项目权益、信贷的证券化,增加资产流动性,进一步完善房地产投融资市场体系,减少市场风险,保障投融资市场的安全性,为房地产金融市场注入活力。

(二)挖掘境外金融机构资金的功能价值

在经济全球化背景下,房地产市场金融逐渐向全球开放,很多境外金融机构参与到我国房地产金融市场,虽然对国内房地产市场发展带来了一定的冲击,但是也为其投融资形式的创新提供了机遇,可以抓住机遇,深度挖掘境外融资机构的资金优势,结合自身需求进行有利转化,借助境外资金增强自身实力。在此背景下,相关监管部门要强化自身的职能作用,加大对境外金融机构的监管力度,避免其带来的资本对国内房地产金融市场造成太大冲击,采取合理风险防控机制,有效规避市场风险。

(三)可转换债券融资形式的应用

可转换债券的发行,可以帮助房地产企业从资金市场直接获得资金,且资金使用成本相对较低。其具体的应用优势为:融资成本不高,债券持有人不享有管理权利,财务杠杆功能,可以对企业融资结构进行有效调整与优化等。而且该种融资方式的操作方式较为灵活,债权人可以依据企业经营状态,自由选择将其转为股权或者是兑本还息。【4】该种方式对投资人的吸引力较大。房地产企业可以发行该种债券,缓解资金压力,加大资金流,而且发行周期较长,能够确保资金的稳定性和可靠性。而且可转换债券融资形式利率变化小,企业承担风险较小。

(四)有效开展资产证券化业务

资产证券化具有较多的应用优势,如有项目导向、有限追索、风险分担、可利用税务优势等。【5】资产证券化的载体主要是项目资产、预期收益、预期现金流等,脱离了对项目建设者资信的依赖。可以做到融资标的与建设企业资产负债分离。资产证券化具有融资规模大、融资周期长等特点。

四、结语

综上所述,在社会发展新时期,我国政府加大了对房地产行业的监管力度,实现了融资的规范化管理。房地产企业要认清形势,结合新时期市场经济发展趋势,拓展融资渠道,实现融资市场的多元化和灵活性发展,为项目发展提供更多的资金流,增强企业市场竞争实力,保障房地产行业的稳定发展。

参考文献:

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[5]房地产投融资面临的风险与机遇[N]. 华夏时报,2020-12-07(T03).

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